À Nîmes, le bâti ancien au prisme des 47 620 diagnostics énergétiques enregistrés

Elle donne au parc ancien une place importante, sans permettre de connaître séparément les performances des maisons et immeubles d’avant-guerre. La répartition énergétique porte en effet sur l’ensemble des diagnostics.

23,2 % de bâti antérieur à 1949

Pour examiner les maisons et immeubles d’avant-guerre, le repère disponible est donc la part du bâti antérieur à 1949. Il faut conserver cette différence jusque dans les conclusions. Le chiffre de 23,2 % renseigne le poids d’une tranche ancienne selon l’ADEME, pas son état énergétique détaillé. Il ne précise ni combien de maisons uniques sont concernées, ni combien d’immeubles, ni quelles étiquettes leur sont attribuées. L’ancien apparaît nettement dans la photographie locale, mais son portrait reste incomplet à cette échelle.

Cette limite commande la lecture des classes énergétiques. On peut rapprocher, dans une même analyse, la présence du bâti ancien et la distribution des étiquettes à Nîmes. On ne peut pas affirmer que les diagnostics les moins bien classés correspondent principalement aux constructions les plus anciennes. La même prudence vaut dans l’autre sens : le poids élevé de la classe C dans l’ensemble local ne démontre pas que les maisons d’avant-guerre sont majoritairement classées C.

1948-1974 : une génération de construction dominante à 40,0 %

La période de construction dominante à Nîmes est 1948-1974, avec 40,0 % des diagnostics. Le bâti antérieur à 1975 atteint 63,2 %, tandis que les constructions antérieures à 2001 représentent 87,9 % du total étudié.

Les bornes des périodes demandent aussi de la rigueur. La catégorie antérieure à 1949 et la période 1948-1974 ne doivent pas être présentées comme deux tranches forcément disjointes : leurs libellés se recouvrent sur 1948. Il serait donc imprudent de les additionner pour reconstituer soi-même un total. La part antérieure à 1975 est fournie directement à 63,2 % et doit être citée comme telle. Cette précaution évite une fausse précision dans le récit consacré à l’ancien. Elle rappelle surtout que les regroupements disponibles ne constituent pas une chronologie détaillée permettant de séparer exactement l’avant-guerre, chaque génération ultérieure et leurs performances énergétiques respectives.

• Bâti antérieur à 1949 : 23,2 %.
• Période 1948-1974 : 40,0 %, soit la période dominante.
• Bâti antérieur à 1975 : 63,2 % ; périodes antérieures à 2001 : 87,9 %.

Répartition énergétique à Nîmes : 48,2 % de classe C

Sur les 47 620 diagnostics enregistrés, la classe C rassemble 22 931 enregistrements, soit 48,2 %, devant D avec 12 930 diagnostics, soit 27,2 %. Les classes A et B comptent respectivement 1 217 diagnostics, soit 2,6 %, et 5 206, soit 10,9 %. Elle n’en donne pas la composition propre. Dire que C est la classe la plus représentée dans la base locale est fondé ; écrire qu’elle domine dans le bâti d’avant-guerre ne l’est pas au vu des seuls faits disponibles.

À l’autre extrémité, la classe E représente 3 977 diagnostics (8,4 %), la classe F 1 061 (2,2 %) et la classe G 298 (0,6 %). Au total, 1 359 diagnostics sont classés F ou G à Nîmes, soit 2,9 % des enregistrements.

• A : 1 217 diagnostics (2,6 %) ; B : 5 206 diagnostics (10,9 %).
• C : 22 931 diagnostics (48,2 %) ; D : 12 930 diagnostics (27,2 %).
• E : 3 977 diagnostics (8,4 %).
• F : 1 061 diagnostics (2,2 %) ; G : 298 diagnostics (0,6 %).
• F et G réunis : 1 359 diagnostics, soit 2,9 %.

12,8 % de maisons individuelles : des immeubles anciens encore difficiles à isoler

Les maisons individuelles représentent 12,8 % des diagnostics enregistrés à Nîmes.

Les indicateurs pour l’ensemble des biens affichent une surface médiane de 61 m², une consommation médiane de 159 kWh/m²/an et un coût énergétique annuel médian estimé à 890 €. Le chauffage principal est majoritairement électrique avec 24 621 diagnostics.

Volume des diagnostics enregistrés dans la commune

Le périmètre est celui de Nîmes, dans le Gard, identifié par le code INSEE 30189. La population communale de référence du recensement est de 151 839 habitants. Ce chiffre situe le territoire, mais ne permet pas de calculer la couverture du parc immobilier : habitants, logements et diagnostics sont des unités différentes. La base contient 47 620 diagnostics enregistrés et un même logement peut y apparaître plusieurs fois. Ce volume ne peut donc pas être présenté comme celui de 47 620 logements distincts.

Richelieu, Gambetta et radon : situer l’ancien sans lui attribuer un risque

Les secteurs IRIS analysés comprennent André Malraux, Richelieu, Romain Rolland, Gambetta et Général Perrier. On ne peut donc désigner aucun de ces secteurs comme le principal foyer de maisons d’avant-guerre ou d’immeubles classés E, F ou G. Aucun classement entre eux n’est justifié. Pour le lecteur qui cherche à situer le bâti ancien, ces noms indiquent des secteurs analysés, pas des résultats comparatifs.

Géorisques recense plusieurs familles de risques : mouvement de terrain, séisme, feu de forêt, radon, transport de marchandises dangereuses, affaissement minier et émissions en surface de gaz de mine. Le potentiel radon indiqué est de 1 ; la zone sismique n’est pas renseignée. Ces informations doivent rester distinctes de la répartition énergétique. Elles ne démontrent pas qu’une maison ancienne serait exposée à chacune de ces familles, ni qu’un risque expliquerait sa classe. La mention d’un risque à l’échelle locale ne constitue donc ni un diagnostic énergétique supplémentaire ni une description précise de chaque immeuble.

Ancien et location : des échéances attachées aux classes, non à l’âge

En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent F en 2028 et E en 2034. Une construction antérieure à 1949 ne peut donc pas être rattachée à l’une de ces échéances à partir de son seul âge.

À Nîmes, 298 diagnostics sont classés G, 1 061 sont classés F et 3 977 sont classés E. Ces chiffres illustrent le volume de biens concernés par le calendrier réglementaire de la location.

• G : critère de décence énergétique non satisfait pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 en métropole.
• F : échéance en 2028 ; E : échéance en 2034.
• À Nîmes, les effectifs par classe restent des diagnostics enregistrés, sans décompte distinct des locations anciennes.

Vente des maisons et monopropriétés : ce que change la présence de E, F ou G

L’autre conséquence concrète concerne l’audit énergétique réglementaire lors de la vente. En métropole, il concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G, avec l’entrée de la classe E dans ce périmètre depuis le 1er janvier 2025. Pour l’ancien nîmois, cette règle appelle une distinction entre âge, classe et catégorie de bien. Les seules mentions « avant-guerre » ou « antérieur à 1949 » ne suffisent pas à déterminer si une vente entre dans le champ décrit. Inversement, les 3 977 diagnostics E ne correspondent pas automatiquement à autant de maisons ou d’immeubles en monopropriété destinés à être vendus.

Le bâti ancien occupe une place notable à Nîmes, au sein d'un parc immobilier où les classes énergétiques C et D sont les plus fréquentes.